房地产行业专题研究报告：高信用者谨慎

我们认为，高信用人群的谨慎行为可能导致投资疲软和拿地预期的自我实现。

伴随着优质土地的持续供应，纯市场化的项目并购难度加大，土地市场和房屋销售热潮可能出现背离我们认为，支持房地产市场刚需的政策，更需要持续的努力房地产市场可能出现销售复苏缓慢，新开工投资持续低迷，高信用企业持续获得优质土地的情况

高信用企业的审慎是行业内的新现象，即一批资金链非常安全，融资非常顺畅的企业，对拿地，建设，投资越来越谨慎。

一个高信用度的人的谨慎表现2021年秋，民营企业在土地市场的份额明显下降但包括央企在内的高信用企业也有意在2022年后控制拿地节奏和速度，避免杠杆率大幅上升2022年第二批集中供地，很多城市的地方国企拿地比例已经超过60%，其中不乏拿地因素2022年第二季度，销售额排名最高的四家央企总拿地金额同比下降44.6%，上半年整体拿地强度下降5个百分点至41%

高信用人群谨慎的原因之一:信用风险可能继续蔓延目前，由于金融机构既不能提高整体借贷成本，也不能准确识别信贷主体，所以应对信贷风险的办法就是不断减少客户白名单各类企业的境内外债券收益率仍在上涨企业确实有理由谨慎，为安全垫预留资金

第二个原因:即使销售恢复，地价也不会上涨政府性基金收入面临明显下行压力，土地市场供应可能一直保质保量但企业整体的融资现金流并没有恢复高信用企业判断土地市场价格不太可能上涨，没有理由大规模投资拿地

第三个原因:没有供应缺口，新房价格不可能大幅上涨有人认为减少的新开工面积可能意味着供应缺口，所以房价可能会上涨，但大部分房企显然不这么认为一方面，企业拥有丰富的土地储备，另一方面，新增土地储备总量虽小，但集中在少数核心城市，去库存发生在供应量较大的二三四线城市在北京，杭州等地，推广力度没有减少，反而可能有所增加新房价格不存在大幅上涨的可能，这也让企业非常谨慎

高信用度人群谨慎预期自我实现的可能影响我们认为，高信用持有者的谨慎可能导致投资疲软和拿地预期的自我实现伴随着优质土地源源不断的入市，单纯市场化的项目并购难度加大我们认为，要支持房地产市场的刚需政策，还需要持续努力房地产市场可能会出现销售持续缓慢复苏，新投资开工持续低迷，高信用企业持续获取优质土地的阶段

风险因素:房地产市场进一步调整的风险，多重因素下企业销售可能持续下滑，复苏难以兑现的风险，信用风险进一步蔓延，部分房地产企业在公开市场出现还款困难，部分房企盈利能力持续下滑。