保障性租赁住房公募REITs落地在即国内住房租赁市场供给结构正加速优化中

首单保障性租赁房REITs公募在即，中国住房租赁市场再次成为焦点，备受各方关注。

日前，戴德梁行发布《中国住房租赁市场研究报告》认为，经过几年的快速发展和扩张，由专业机构运营的市场化长租公寓已经发展成为住房租赁市场的重要组成部分伴随着监管的不断完善，理性发展主导着现阶段长租公寓市场的发展节奏行业的M&A调整仍在继续，而许多优质品牌的运营越来越好，轻资产战略模式正在发展日益多元化的市场需求也促进了产品的创新和优化，利用智能技术提升客户体验

2015年以来，中央明确深化住房制度改革方向，提出发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度到2022年初，住建部表示，将在十四五期间新增650万套保障性租赁房，缓解新市民和年轻人的住房困难中国住房租赁市场的蓝图和路径越来越清晰

图1:中国40个重点城市筹集的经济适用房数量

图2:近十年住房租赁相关企业增量及增长率

作为中国住房租赁市场的关键组成部分，政策性租赁住房的发展重点已从为困难群体提供基本保障转向为城市发展而奋斗的新市民和年轻人提供住房保障作为保障体系的重要组成部分，公租房和保障性租赁房的快速建设相继投入使用，从供给侧弥补了市场化租赁产品的不足，优化了住房租赁市场的供给结构

图3:住房保障体系

戴德梁行研究院副院长张表示:过去三年，中国住房租赁市场一直在调整中发展，逐步实现规模化，规范化和集约化同时，长期制约租赁住房市场发展的资金和盈利模式问题并没有得到根本解决，但市场各方都在不断探索的趋势总能给我们一些启发和希望

保险公司和外国公司投资以补充市场信心将长租住房引入具有长期投资特征的保险资本，不仅丰富了保险资本的投资领域，也为租赁市场注入了资本，促进了住房市场租售同行的建设可以看出，成熟的长租公寓品牌与投资机构的合作越来越紧密，其中不乏外资的身影机构投入的雄厚资本将为长租公寓注入流动性，优质资产运营后，机构可以享受现金流和资产增值带来的收益

资产证券化加大了市场的滚动建设，公募REITs的基础资产有望再次扩容使用金融工具，如REITs，CMBS，ABS等对于融资，在房屋租赁市场已经有了先例，也比较成熟日前，CICC厦房保障性租赁房封闭式基础设施证券投资基金，宏图创新深证人才住房保障性租赁房封闭式基础设施证券投资基金正式申报公募租赁住房REITs的落地，意味着住房租赁市场的社会资本融资渠道进一步拓宽，以滚动资金进行盘活资产的再开发重建，将加速住房租赁市场的扩容，同时将促进租赁市场的投融资良性循环

以轻资产战略转型房企，拓宽新思路三线四档的资金监管和融资限制，让房企的经营和融资活动更加审慎自律投资建设住房租赁市场，既符合国家住房规划的发展方向，又能抓住减税降费的机遇，布局长租市场相比其他背景的长租公寓运营商，房企在建设和发展上更有优势，抗风险能力更强此外，伴随着团队培育的逐渐成熟，一些有房源背景的长租公寓品牌，如华润优超，龙湖冠寓等，已经沉淀了成熟的运营经验和团队，能够实现管理输出

在小区另租一条赛道，兼顾职住是选址的关键租房小区规模较大，总体来说位置略偏考虑到城市的产业布局，选址在地铁沿线或工业园区周边可以兼顾职住平衡，践行产城融合的理念在更大尺度的规划上，租赁社区并不局限于建设集中租赁住房，还需要考虑社区的文化，体育，娱乐设施的设计，这是对房企开发运营综合实力的考验

城市更新严控大拆大建，为租赁房的发展提供了机会2021年，住建部发布《关于城市更新实施中防止大拆大建的通知》，要求严格控制利用大拆大建进行城市更新，鼓励从开发方式向经营方式转变，完善公共服务补充社区功能，对维护城中村租赁市场平衡具有积极意义伴随着房地产逐步进入存量时代，有望激励更多房企将快速销售变现的思路转变为长期持有，鼓励更多社会主体成为城市经营者参与城中村，旧物业改造

集体土地制度改革，拓宽租赁住房建设途径利用集体建设用地建设租赁住房，是扩大租赁住房规模的途径之一盘活农村集体土地使用权，优化集体土地配置，是节约土地，增加农民经济收入的重要实践2022年初，国务院发文允许存量集体建设用地按规划入市交易，推进集体土地制度改革，进一步放宽建设租赁住房方式

非居保拓展了新的方向，商转租模式还在探索中商业存量房的建设标准和住宅物业在很多方面都不一样改造，更不用说增加资金投入，在实际层面很难推广此外，一些城市对重建项目的销售和转让有所限制整体来看，市场对商改租的热情较低非住宅房改审批流程的简化，以及作为保障房使用期间不用缴纳土地价款的优势，降低了建设成本此外，还有财政补贴，税收优惠，享受百姓水电价格等扶持政策，可能激发更多非住宅用地转为保障房的可能性

居住观念的改变扩大了租房需求相比购买房产，租房不仅减少了大笔首付，而且热点城市的房租往往低于月供相应的机会成本不仅可以用于提高生活质量，还可以用于其他投资产品，保持资金的流动性同时，在当前住不炒的调控方向下，房价的快速上涨得到了抑制，投资房屋获取高收益的预期也降低了，投资房产的传统观念可能会发生动摇居住观念和投资观念的转变，将进一步扩大租赁住房需求，同时也需要更多的产品和服务

多孩政策或促进租赁产品迭代和服务升级市场化的长租公寓和政策性租赁住房的供应无疑丰富了住房市场的供应在弥补租赁市场短腿的同时，还提供差异化，多层次的租赁房源，满足不同人群的需求在三孩政策倡导下，新家庭成员的加入有望增加租客对改善型户型的需求，户型和功能设计也将迭代

社会资源均等化保障租购同权相对于房屋所有人，租客在享受公共权益方面一直处于劣势，涉及最多的问题就是租客对教育资源的享受事实上，附着在房屋产权上的教育资源优先权依然存在解决教育资源分配不均的主要办法仍然是增加供给，优化资源配置多校划片，教师轮岗等创新制度弱化了房产的附加价值，有利于实现教育资源均等化，均衡生源分布，促进租户共享更好的资源对于构建住房双轨制并行的住房制度具有深远的意义