中信证券：本轮地产周期或弱于上一轮，最大的制约是房价上涨空间有限

房地产基本面正在发生哪些变化。

各地全面实施因城松绑政策后，房地产销售回暖开始显现，市场整体进入复苏周期但结构性分化更加显著:核心城市销售和房价明显回升，低线城市表现不尽如人意从传导链来看，从销售回暖到房企信用和信心的提升尚需时日，房企拿地和开发投资的大幅反弹仍需等待考虑到住不炒仍是政策底线，长期来看，房价上行空间会越来越小，房价预期—销售的正反馈会越来越弱，我们倾向于认为本轮房地产周期的高度可能会低于上一轮

▍销售:5月以来逐步修复，但区域，城市，价位段分化加剧。

2022年上半年，受多地反复疫情等突发因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资负增长在房地产业主的稳定基调下，伴随着疫情的逐渐减弱和政策效应的不断显现，市场整体开始复苏5月重点城市销售面积逐月增长，6月环比增速继续扩大，市场底部回升核心城市市场人气回升，新政效果初显

▍房价:底部稳定，分化明显。

今年以来，新房和二手房价格有所下降1—5月份，70个大中城市新房和二手房价格分别下降0.7%和1.5%二手房价格梯队分化明显，一线城市价格上涨，二三线城市价格承压1—5月，一线城市二手房价格指数上涨1.4%，二线城市和三线城市分别下降1.2%和1.9%

▍政策:地方救市政策密集出台，传统松绑，创新政策层出不穷。

自5月以来，各级政府已出台138项稳定房地产的政策河南，江苏部分城市通过放宽限购，限贷，限售，公积金贷款，降低贷款利率，减免税费，实施住房补贴等方式，尝试采取基于房票的货币化安置，引发市场热议在央行的政策引导下，房贷利率也加速下行，多地参照全国房贷利率下限，实行房贷利率优惠政策

▍土地:供需规模大幅缩减，市场情绪低迷。

受资金压力加大，房地产企业信心不足等因素影响，今年上半年全国100个大中城市住宅用地供需规模明显萎缩供应面积和成交面积分别下降47.0%和60.0%，成交面积为2011年以来同期最低水平地价相关指标也处于低位房地产周期已经从政策底部走到销售底部，但目前房企的信用和信心还没有修复，距离房企拿地和开发投资的底部还有一定距离

▍当前的房地产周期可能比上一个周期更弱，最大的制约因素是房价上涨空间有限。

房地产周期的关键在于销售，对商品房销售影响最大的是价格预期考虑到住不炒是政策底线，长期来看，房价上涨空间越来越小一旦销售回暖，房地产行业将逐渐走出困境，政策松绑也将按下暂停键在房价空间有限的情况下，房价预期—销售的正反馈会越来越弱，未来房地产周期的概率会越来越弱伴随着房价波动的下降，房地产从销售到投资的增速也是一轮比一轮弱即使商品房销售平稳回升到明年，如果排除基数影响，我们认为房地产周期也很难达到2020年下半年到2021年上半年的高度